EnglishSwedish

Omvandling från bostadsrätt till äganderätt

Allmänt om omvandling av bostadsrätt till äganderätt

Övergång från bostadsrätt till äganderätt innebär att fastigheten eller fastigheterna på något vis överförs från bostadsrättsföreningen till medlemmarna, som själva blir lagfarna ägare till varsin fastighet som är identisk med den tidigare bostadsrätten. Om inte varje bostadsrätt idag består av en egen registerfastighet i form av ett friliggande hus eller ett radhus, måste någon gång under processen och senast vid utskiftning, varje bostadsrätt styckas av till en egen registerfastighet.

lera olika alternativ

Övergång från bostadsrätt till äganderätt kan ske på flera olika sätt.

Medlemmarna beslutar om frivillig likvidation. Fastigheterna värderas och utskiftas från föreningen till medlemmarna till marknadsvärde. Samtidigt övertar de nya fastighetsägarna befintliga lån på fastigheterna. Eventuellt överskjutande medel utskiftas till medlemmarna. Behöver föreningen i stället ytterligare likvida medel för att betala andra skulder kan föreningen belåna de fastigheter som skall utskiftas.
Föreningen köper in bostadsrätterna från medlemmarna och säljer ut fastigheterna till medlemmarna. När antalet kvarvarande bostadsrätter är färre än tre tvångslikvideras föreningen, resterande fastigheter säljs, alla skulder betalas och resterande medel utskiftas till medlemmarna.

I den fortsatta framställningen utgår jag från att medlemmarna skall ges möjlighet att överta och bli lagfarna ägare till respektive fastighet till de pris som framkommit vid värdering, således enligt ovanstående alternativ 1.

Varje bostadsrätt blir en egen fastighet

Innan utskiftning av ”husen” till bostadsrättshavarna kan ske måste varje bostadsrätt bli en egen fastighet. Föreningen ansöker hos det lokala lantmäterikontoret om en lantmäteriförrättning, där de olika ”husen” skall avstyckas till egna fastigheter. I vissa kommuner handläggs detta av kommunen. Förrättningen avslutas med en fastighetsbildning som innebär att nya fastigheter bildas. Därefter görs ansökan om lagfart (bevis om äganderätt) hos inskrivningsmyndigheten. Bara den som har lagfart på en fastighet kan belåna den.

Avgiften för avstyckningen kan antingen vara ett överenskommet fast pris, som lantmäterimyndigheten lämnar när detta är möjligt, eller debiteras enligt löpande räkning (tidsersättning) när sakägare inte önskar anta det fasta priset. Det är svårt att uppskatta vad kostnaden kan bli i det enskilda fallet innan man från lantmäteriet har satt sig in i ärendet. En uppskattning är att det kan kosta ca 20 000 kr för den första avstyckningen och därefter ca 10 000 kr per följande avstyckad fastighet.

Det kan också finnas problem och svårigheter som innebär att förrättningen tar mer tid – exempelvis krånglig fastighetsindelning, oklart planläge, belastande rättigheter, tekniska svårigheter vid mätning eller att sakägarna (bostadsrättshavarna) inte är överens.

Likvidation genomförs enligt följande

Det står mycket lite om likvidation i bostadsrättslagen. I stället hänvisar i 9 kap 29 § BrL till 11 kap i Lagen om ekonomiska föreningar, FL, när det gäller likvidation och upplösning av en bostadsrättsförening.

Ett beslut om likvidation av en bostadsrättsförening är giltigt om antingen alla röstberättigade medlemmar enats om beslutet eller om beslutet fattats på två på varandra följande föreningsstäm­mor och likvidationsbeslutet på den andra stämman biträtts av minst två tredjedelar (2/3) av de på den stämman närvarande och röstberättigade medlemmarna.

Fattas beslut om likvidation på den första stämman enbart med enkel majoritet kallas till en ny stämma för slutligt beslut om likvidation. Enkel majoritet är en röst mer än 50 %. Vid lika röstetal avgör ordföranden.

Uppnås inte enkel majoritet på stämman faller förslaget om likvidation.

Krävs ytterligare en stämma är beslutet giltigt, enbart om beslutet biträtts av två tredjedelar av de röstande på den andra stämman.

Det vanliga är att beslutet måste tas på två stämmor. Formell kallelse till stämma nr 2 får inte ske innan den första stämman hållits och i kallelsen skall framgå vilket beslut som stämman tagit.

Kallelse till föreningsstämma där beslut om likvidation skall behandlas skall ske skriftligt till alla medlemmar samt innehålla huvuddragen i förslaget till likvidation.

När giltigt beslut om likvidation fattas på stämma skall beslutet genom stämmans försorg anmä­­las till Bolagsverket, som därefter utan dröjsmål skall utse en eller flera likvidatorer. Enbart i mycket stora och komplicerade likvidationer utses mer än en likvidator. Stämman/före­ning­en kan föreslå Bolagsverket vem man vill ha som likvidator och om denne uppfyller vad som krävs utser Bolagsverket denne person.

Likvidatorn träder i styrelsens ställe och ansvarar för genomförande av likvidationen.

Revisorernas uppdrag upphör inte när föreningen går i likvidation. Förutom de normalt gällande bestämmelserna om revision (8 kap föreningslagen) skall revisionsberättelserna innehålla ett uttalande om likvidationen enligt revisorn i onödan fördröjts.

Föreningsstämman fungerar i stort sett som vanligt under likvidationen.

När föreningen trätt i likvidation skall styrelsen upprätta en redovisning för sin förvaltning för den tid som ännu inte lagts fram på stämman. Redovisningen skall upprättas per den dag som likvidator utses. Redovisningarna skall läggas fram på förenings­stämma. Bestämmelserna om årsredovisning och revisionsberättelse tillämpas med vissa undantag.

Likvidatorn skall så fort som möjligt söka kallelse på okända borgenärer (fordringsägare). Efter­som detta förfarande tar minst sex månader är det detta som normalt avgör när likvidationen kan avslutas. När kallelse på okända borgenärer sker skall en lista över kända borgenärer bifogas. För att påskynda likvidationen så mycket som möjligt bör således denna lista vara klar samtidigt som stämman fattar slutligt beslut om likvidation.

Likvidatorn skall så fort som möjligt efter det att beslutet om likvidation vunnit laga kraft ge­nom försäljning på offentlig aktion eller på annat lämpligt sätt förvandla föreningens egen­dom till pengar. OBS! Detta behöver enbart ske i den utsträckning som krävs för att kunna genom­föra likvidationen. Om likvida medel finns för att betala alla föreningens skulder och förening­ens kvar­varande egendom är sådan att den kan utskiftas till medlemmarna kan egendom, t. ex. fastig­heter, utskif­tas i stället för att säljas. Direktiv till likvidatorn om ett sådant förfarande skall läm­nas av förenings­stämman.

Likvidatorn skall för varje räkenskapsår avge en årsredovisning, som skall läggas fram på ordinarie stämma för godkännande. Årsredovisningen skall i stort sett följa bestämmelserna i årsredovisningslagen, dock finns enligt föreningslagen 11 kap 12 § vissa undantag.

I balansräkningen får ingen tillgång tas upp till ett högre värde än den beräknas inbringa efter avdrag för försäljningskostnader. Om en tillgång beräknas inbringa ett väsentligt högre belopp än det värde som har upptagits i balansräkningen, skall det beräknade beloppet anges inom linjen. Samma gäller om en skuld kraftigt avviker från det bokförda beloppet.

När tiden för kallelse på okända borgenärer har gått till ända och alla skulder betalats skall likvidatorn upprätta ett dokument, som visar hur mycket som kommer att utskiftas till medlem­marna. Skall annat än kontanter utskiftas skall detta klart framgå liksom marknadsvärdet av respektive tillgång. Om fastigheter skall utskiftas och medlemmarna skall överta eller lösa de lån som finns på respektive fastighet, skall även detta framgå.

Är något skuldbelopp tvistigt eller av annan orsak inte kan betalas skall så mycket av föreningens medel som kan behövas för denna betalning innehållas och resten utskiftas.

När skiftesdokumentet är färdigt skall likvidatorn upprätta en slutredovisning som skall avse hela likvidationen. Slutredovisningen skall bestå av likvidatorns förvaltningsberättelse, som skall innehålla en redogörelse för skiftet samt redovisningshandlingar för hela likvidationen. Slutre­do­visningen skall överlämnas till revisorerna som inom en månad skall avge en revisionsberät­telse över slutredovisningen och likvidatorns förvaltning under likvidationen.

Därefter skall likvidatorn kalla föreningens medlemmar till en stämma för granskning av slutre­do­visningen. Slutredovisning med revisionsberättelse skall hållas tillgängliga för medlem­mar­na under minst en vecka före stämman och sändas till de medlemmar som så begär.

När likvidatorn lagt fram slutredovisningen på stämman är föreningen upplöst, vilket likvidatorn genast skall anmäla till Bolagsverket för registrering.

Om en röstberättigad föreningsmedlem inte är nöjd med sin andel av skiftet eller på annat vis vill klandra själva skiftet, skall detta ske genom att vid tingsrätten väcka talan mot föreningen inom tre månader från det att slutredovisningen lades fram på stämman.

Klander av likvidatorns arbete sker genom att en tiondel av alla röstberättigade medlemmar hos likvidatorn begär, att en föreningsstämma skall hållas för att behandla frågan om skadestånd till föreningen. Skulle likvidatorn inte kalla till stämma kan medlemmarna anmäla detta till Länsstyrelsen, som då genast skall kalla till en stämma på föreningens bekostnad.

En förening som genom beslut på föreningsstämma gått i frivillig likvidation kan, under vissa förutsättningar, besluta att likvidationen skall upphöra och verksamheten återupptas.

Särskild granskare för förening i likvidation

Särskild granskare som utsetts innan föreningen gått i likvidation eller som utses under likvida­tio­nen fullgör sin uppgift precis som vanligt och avrapporterar till stämman när arbetet är avslu­tat. Yttrandet skall även hållas tillgängligt för medlemmarna under minst en vecka före stämman och genast sändas till de medlemmar som begär det.

Tidsplan

Det som normalt styr den tid en likvidation tar är de sex månader som okända borgenärer har på sig för att anmäla sina fordringar efter det att kallelse på okända borgenärer har gjorts. När dessa sex månader har gått till ända bör man räkna med ytterligare två månader innan likvidationen helt kan avslutas och utskiftning ske.

När det slutliga beslutet om likvidation är taget skall man således räkna med att det dröjer ytterligare åtta – nio månader innan likvidationen kan avslutas.

Två avyttringar per fastighet

Genom det förfarande som föreslås här genomförs två olika avyttringar för varje fastighet.

Medlemmar representerande en hel fastighet avyttrar sina bostadsrätter till föreningen
Föreningen avyttrar respektive fastighet till medlemmar representerande en hel fastighet

Båda dessa avyttringar kan var för sig bli föremål för beskattning för föreningen respektive medlem­marna även om de beloppsmässigt är identiska.

Konsekvenser för föreningen

1. Privatbostadsföretag eller ett oäkta bostadsföretag
En bostadsrättsförening beskattas antingen som ett privatbostadsföretag (f.d. äkta bostadsrätts­förening) eller som ett oäkta bostadsföretag. Klassificeringen av en bostadsrätt­förening avgör även hur medlemmarna skall beskattas.

En bostadsrättsförening anses som ett privatbostadsföretag när verksamheten till minst 60 % består av att till egna medlemmar, som är fysiska personer, upplåta bostad för permanent- eller fritidsboende.

2. Skattekonsekvenser för förening under löpande verksamhet
En bostadsrättsförening som skatterättsligt är ett privatbostadsföretag (f.d äkta bostadsrätts­före­ning) betalar inte inkomstskatt på rörelseresultatet, utan en schablon som i princip är 3 % på fastigheternas taxeringsvärde minskat med räntan på fastighetslånen.

En bostadsrättsförening som skatterättsligt är ett oäkta bostadsföretag är en juridisk person som ur skattesynpunkt behandlas som en vanlig ekonomisk förening. Samtliga inkomster och utgifter räknas här till inkomstslaget näringsverksamhet. Fastigheterna är ur föreningens synpunkt att betra­kta som närings­fastig­heter. Om en bostadsrätt varit upplåten mot lägre avgift (årsavgift) än marknadsvärdet för motsvarande lägenhet/hus på orten, skall mellanskillnaden tas upp till beskatt­ning av föreningen.

Ett oäkta bostadsföretag beskattas med 28 % på rörelseresultatet.

3. Skattekonsekvenser för föreningen vid utskiftning av fastigheterna
Vid avyttring av en näringsfastighet som är en kapitaltillgång sker beräkningen i princip enligt de kapitalvinstregler som gäller för fysiska personer. Redovisningen sker dock i inkomstslaget näringsverksamhet. Kapitalvinsten eller kapitalförlusten är för föreningen skattepliktig respekti­ve avdragsgill i sin helhet.

Utskiftning vid likvidation redovisas som en försäljning för föreningen.

Om marknadsvärdet för respektive fatighet överstiger det bokförda värdet per fastighet gör föreningen vid utskiftningen en kapitalvinst på fastighetsförsäljningen/utskiftningen, är värdet lägre blir det en förlust.

4. Kostnader för likvidation av respektive förening
Först måste sägas att det är svårt att beräkna totalkostnaden för att likvidera en bostads­rätts­fö­re­ning med flertalet fastigheter och där verksamheten är pågående. Man får räkna med att redovis­ning och eventuella ADB-tjänster kostar minst lika mycket under likvidationen som innan. Det skall upp­rät­tas minst tre olika redovisningar. Styrelsens avgångsredovisning per det datum likvi­da­tio­nen inleds, eventuell årsredovisning samt en slutredovisning när likvidatio­nen avslu­tas. Allt som kan tänkas fördröja likvidationsprocessen riskerar även att fördyra densamma.

Det skall hållas föreningsstämmor för de olika redovis­ning­ar­na. Det skall upprättas ett utskift­nings­­dokument för varje fastig­­het, varav några kanske har mer än en delägare. Inkomstde­klara­tion skall lämnas.

Konsekvenser för medlemmarna

1. Förenings stadgar anger vid likvidation
Enligt den vanliga formuleringen i en förenings stadgar skall dess upplösning ske enligt bestämmelserna i bostadsrättslagen 29 § i 9 kap. I stadgar som är upprättade före 1 juli 1991 hänvisas till 65 § BrL som är motsvarande paragraf enligt BrL i dess lydelse 1980. Både den gamla § 65 och den nya 29:9 anger enbart att likvidation av en bostadsrättsförening skall följa bestämmelserna i 11 kap, lagen om ekonomiska föreningar.

En vanlig formulering av stadgarna är också att eventuellt överskott vid upplösning skall fördelas mellan bostadsrättshavarna i förhållande till andelstalen eller insatserna.

2. Skattekonsekvenser för medlemmarna
2.1. Löpande skattekonsekvenser i en oäkta bostadsrätts­förening
2.1.1 Fysiska personer
När årsavgiften är lägre än den s k marknadshyran uppstår en bostadsförmån vilken årligen skall tas upp till beskattning i form av utdelning. När man räknar fram den skattepliktiga utdelningen kan viss del vara skattefri enligt lättnadsreglerna. Lättnadsregeln innebär att varje medlem som är en fysisk person har ett s k lättnadsbelopp som enkelt kan beskrivas som: Insatsen gånger Stats­lå­ne­­­­räntan året före beskattningsåret gånger 70 %. Notera att överskjutande lättnadsbelopp kan sparas till efterföljande år. Utdelningen från föreningen tas upp som inkomst av kapital även i de fall som bostadsrätten ingår i näringsverksamhet.

Uthyrning av lägenhet är för medlem i oäkta bostadsrättsförening är inkomst av kapital.

2.1.2 Juridiska personer
Utdelning i form bostadsförmån genom lägre årsavgift än marknadshyra skall för juridiska personer tas upp som inkomst av näringsverksamhet. Några lättnadsregler finns inte.

Uthyrning är inkomst av näringsverksamhet.
2.2. Skattekonsekvenser vid avyttring
Försäljning av en andel i en oäkta bostadsrättsförening (ett oäkta bostadsföretag) jämställs med försäljning av en andel i en vanlig ekonomisk förening.

Om fastigheterna säljs av föreningen och överskottet utskiftas till de olika medlemmarna eller om fastigheterna utskiftas direkt till medlemmarna blir det samma vinstbeskattning för medlem­mar­na. Medlemmarna skattar i princip för skillnaden av vad man betalat för bostadsrätten och vad man nu erhåller i utskiftning i form av fastighet till marknadsvärde +/- eventuellt kontantbelopp, beroende av föreningens ekonomi i övrigt.

Från försäljningsinkomsten får avdrag göras med det s k omkostnadsbeloppet.

Försäljningsinkomsten utgörs av det utskiftade beloppet (utskiftad fastighet +/- eventuellt kon­tant­­belopp) minskat med eventuella försäljningsomkostnader.

Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsutgiften, vilken när andelen har förvärvats direkt från föreningen består av grundavgift, erlagd insats, erlagd upplåtelseavgift och eventuell inträdes­av­gift. När an­de­len köpts från en tidigare delägare utgörs anskaffningsavgiften av köpeskillingen med tillägg för eventuella mäklarutgifter. För att få fram omkostnadsbeloppet skall till anskaff­nings­utgiften läg­gas eventuellt erlagd ersättning för lägenhetsutrustning, särskild avgift till före­ning­en, egna för­bättringsutgifter, eventuella kapitaltillskott till föreningen samt bostadsrättens andel av inre reparationsfond vid anskaffningstillfället.

2.2.1 Fysiska personer
Den kapitalvinst som framkommer genom att försäljningsinkomsten minskas med omkostnads­beloppet skall i sin helhet tas upp till beskattning. Finns något sparat lättnadsbelopp enligt 9.2.1.1 ovan får man dra av detta vid beräkning av kapitalvinsten. Uppkommer kapitalförlust är den till 70 % avdragsgill. OBS! Lättnadsbeloppet kan inte öka kapitalförlusten, bara minska kapitalvinsten.

Deklaration sker på blankett K4, Avyttring av delägarrätter m m samt K12 för lättnadsreglerna, vilka kan laddas ner från www.skatteverket.se.

2.2.2 Juridiska personer
Kapitalvinst är skattepliktig och kapitalförlust är avdragsgill i sin helhet. Några lättnadsregler finns inte. Notera dock att kapitalförlust bara är avdragsgill mot motsvarande typ av kapital­vinster, den sk fållan.
2.3. När skall kapitalinkomsten eller kapitalförlusten deklareras

Enligt inkomstskattelagens 44 kap 7 § anses en andel (bostadsrätt) i en ekonomisk förening vara avyttrad den dag föreningen träder i likvidation. Vid likvidationstillfället vet man normalt inte hur stor ut­skift­ningen kommer att bli och eftersom beskattning av en kapitalvinst inte kan ske innan man med tillräcklig säkerhet kan beräkna vinstens eller förlustens storlek, kan någon deklaration inte ske.

Beskattning/deklaration skall ske när beloppets storlek blir känt. Kapitalvinstberäkningen skall då göras med tillämpning av de beräkningsregler som gällde vid taxering för det år då förening­en trädde i likvidation. Går föreningen i likvidation under 2004 och likvidationen avslutas under 2005 skall deklaration ske våren 2006 med beaktande av de regler som gällde för 2004 års kapi­tal­inkomster.

Vid vinst skall man inte deklarera inkomsten så länge som eventuella förskottsutskiftningar understiger omkostnadsbeloppet. När utskiftningarna överstiger omkostnadsbeloppet skall man ta upp vinsten till beskattning. Ytterligare utskiftning som ökar kapitalvinsten skall tas upp till beskattning det år, då storleken av tillkommande belopp kan beräknas.

Vid förlust är det inte säkert att man kan erhålla avdrag i samband med att likvidationen påbörjas, eftersom förlusten då normalt inte är känd och konstaterad. Kravet på att förlusten skall vara verklig för att avdrag skall få göras senarelägger avdragsrätten till den tidpunkt då förlusten med säkerhet kan bestämmas. Detta infaller normalt när likvidationen avslutas.

10. Lagfartsavgift

Vid förvärv av respektive fastighet skall stämpelskatt vid inskrivningsmyndighet erläggas (lag­fartsavgift). Skattesatsen är 3 % för juridiska personer (utom dödsbon) och 1,5 % för övriga. Beskattningsunderlag är det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet året före det år då lag­fart beviljats.

Lån

För de som finansierat sina köp av bostadsrätt genom lån, där bostadsrätten är lämnad som sä­ker­het, skall nu i stället själva fastigheten lämnas som säkerhet.

Vid uttag av fastighetsinteckningar är avgiften 2 % på beloppet.

Gemensamhetsanläggning

Föreningens fastighet eller fastigheter kanske idag består av ett flertal hus där varje hus nu skall bli en egen registerfastighet. Då finns kanske även en lekplats, en gemensam parkering och/eller ett gemensamt garage. Dessa kan lämpligen ligga kvar i den gamla fastigheten och ägas av alla nya fastighetsägare som en gemensamhetsanläggning.

Leif Malmborg