Från hyresrätt till bostadsrätt
Bostadsrätt och bostadsrättsförening
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att upplåta lägenheter med bostadsrätt i föreningens hus. En bostadsrätt innebär att föreningen, som äger lägenheterna, till innehavaren har upplåtit nyttjanderätt till lägenheten på obegränsad tid. Man bör observera att bostadsrättshavaren inte äger sin lägenhet, utan bara har ständig besittningsrätt. Det är endast bostadsrättsföreningar som får upplåta lägenhet med bostadsrätt, vilket enbart får ske till den som är medlem i föreningen. Är det en ny bostadsrättslägenhet är det föreningen som upplåter den. Nya bostadsrätter uppkommer antingen genom nyproduktion, eller att föreningen övertar ett befintligt hus med hyresrätter. För en ny bostadsrätt betalas en insats till föreningen. Som innehavare av en bostadsrätt har du rätt att ta betalt när lägenheten överlåts. En bostadsrätt kan pantsättas och därigenom möjliggöra att finansieringen av köpet kan ske genom fördelaktiga lån.
Hyresgäster har rätt till förköp
Hyresgästerna i en fastighet kan bilda en bostadsrättsförening, för att när fastighetsägaren vill sälja ha förtur på att få köpa fastigheten. Denna rätt till förtur är reglerad i lag. För att utnyttja sin rätt till förtur skall föreningen lämna in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten vid aktuell tingsrätt. Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om
att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av ombildningen, samt att dessa hyresgäster är medlemmar i föreningen och – om de är bostadshyresgäster och anmälan avser ombildning till bostadsrätt – även är folkbokförda på fastigheten, och
att samtliga lägenheter i en småhusenhet som omfattas av anmälan hyrs för något annat ändamål än fritidsändamål. Lag (2003:33).
Fastighetsägaren och den förening som har gjort intresseanmälan skall av inskrivningsmyndigheten underrättas om att en intresseanmälan har antecknats i fastighetsregistrets inskrivningsdel.
En inlämnad och registrerad intresseanmälan gäller i två år, men kan därefter kontinuerligt förnyas i tvåårsperioder.Om bostadsrättsföreningen har en gällande intresseanmälan registrerad hos inskrivningsmyndigheten måste fastighetsägaren först erbjuda föreningen att köpa fastigheten. Säger föreningen nej, får fastighetsägaren inte sälja huset till en lägre köpeskilling eller på bättre villkor till någon annan, så länge intresseanmälan gäller.
När fastighetsägaren vill sälja
När ägaren vill sälja kan han ta direktkontakt med föreningen och om man kommer överens sälja fastigheten. Kommer man inte överens och/eller ägaren vill sälja fastigheten på sina villkor till någon annan, måste ägaren först via hyresnämnden lämna ett s k hembud, vilket innebär att han erbjuder föreningen att köpa på samma villkor. Föreningen har sedan tre månader på sig att ta ställning till hembudet eller ej. Om föreningen så begär kan denna tid utsträckas till att omfatta totalt högst sex månader.
Föreningen antar hembudet genom att inom föreskriven tid, anmäla till hyresnämnden att man har beslutat köpa fastigheten. Köpet fullföljs därefter på sedvanligt sätt.
Föreningens beslut om att köpa fastigheten
För att föreningens beslut om att köpa fastigheten skall bli giltigt, måste man följa vissa fastställda regler. Som beslutsunderlag för hyresgästerna i huset skall styrelsen presentera en s k ekonomisk plan och ett protokoll från en fastighetsbesiktning. Att planen vilar på tillförlitliga grunder skall intygas av två personer, som från Boverket erhållit behörighet att utfärda sådant intyg. Planen skall registreras hos Bolagsverket i Sundsvall.
Med planen som underlag kan hyresgästerna på en föreningsstämma fatta beslut om föreningen skall förvärva fastigheten och sedan upplåta bostadsrätter till de som vill. I beslutet måste samtliga hyresgäster medräknas, även de som hyr kontor och andra lokaler. Beslutet blir giltigt om minst två tredjedelar, 2/3, av hyresgästerna gått med på beslutet och om de som biträtt beslutet är medlemmar i föreningen. Den obligatoriska ekonomiska planen som skall ligga som underlag för hyresgästernas beslut om att förvärva fastigheten skall innehålla uppgifter om vad borätterna kommer att kosta i form av insats (grundavgift) och årsavgifter. Inledningsvis blir det oftast något dyrare att bo med bostadsrätt än hyresrätt men de kommande årens hyreshöjningar gör att borätten i det långa loppet blir billigare än hyresrätten. I hyresfallet skall fastighetsägaren göra en vinst på sin fastighet, i borättsfallet kommer denna vinst borättshavarna tillgodo i form av lägre hyror. I princip bor borättshavarna till självkostnadspris.
Vad kommer min lägenhet att kosta?
Insatsen finansieras med ett lån hos bostadslåneinstitut. De första 40 till 90 % av värdet av borätten placeras i ett sk bottenlån till relativt låg ränta. Räntesatsen för dessa lån kan du läsa om i dagstidningarna. Behövs ytterligare lån måste man ta ett topplån i bank till betydligt högre ränta. Här kan man låna ytterligare 10-20 % av borättens marknadsvärde och beroende hur mycket man belånat borätten tidigare. När föreningen köper ett hus med hyresrätter för omvandling till bostadsrätter kan värdet av de blivande borätterna ofta ligga så högt att 60-80 % av detta värde räcker till insatsen.
Den totala kostnaden för bostadsrätten blir således dels räntorna på det lån man måste ta för att kunna betala insatsen, dels årsavgifterna till föreningen. Tänk på att låneräntorna till viss del är avdragsgilla vid inkomsttaxeringen.
Bo kvar som hyresgäst
När en bostadsrättsförening köper en fastighet för att i den upplåta lägenheter med bostadsrätt behöver inte alla lägenhetsinnehavare övergå till att bli bostadsrättshavare. Det går mycket bra att fortsätta att vara hyresgäst i föreningens hus. En lägenhet kan inte säljas som bostadsrätt så länge man bor kvar och sköter sina åligganden som hyresgäst. Rätten att kunna byta sin lägenhet mot en annan bostad har man också kvar. Skall huset byggas om i samband med köpet eller vid något senare tillfälle gäller hyreslagens regler som innebär att man inte kan tvingas flytta utan att ha blivit erbjuden en likvärdig ersättningslägenhet.
© Leif Malmborg och Aktiebolagstjänst