Tidsplan - AKTIEBOLAGSTJÄNST

Exempel på tidsplan – Från hyresrätt till bostadsrätt

Om bostadsrättsföreningen har inlämnat en intresseanmälan om att förvärva fastigheten, har föreningen, när fastighetsägaren beslutat sig för att sälja, tre månader på sig att förvärva fastigheten innan fastighetsägaren har rätt att sälja till någon annan. Dessa tre månader kan förlängas till sex månader.

Under dessa tre eller sex månader är det mycket som föreningen skall hinna med, se vår checklista. Nedanstående tidsplan innehåller de olika aktiviteter som måste till för att allt skall gå i lås. Nästan undantagslöst måste man utnyttja den förlängda tiden 6 månader.

Åtgärder för att lämna in en intresseanmälan

För att vara säkra på att få förvärva fastigheten den dag fastighetsägaren vill sälja, måste man inlämna en intresseanmälan. För dessa aktiviteter gäller ingen tidsplan, utan det enda viktiga är att inkomma med intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten enligt punkt 4 nedan innan fastighetsägaren beslutar sig för att sälja. Genom Aktiebolagstjänsts medverkan kan alla formalia ordnas på några dagar. Använd vårt formulär för alla uppgifter för föreningen.

Några hyresgäster beslutar sig för att undersöka om det i fastigheten finns intresse av att försöka förvärva fastigheten för att ombilda hyresrätterna till bostadsrätter och kallar till ett informellt husmöte. Visar det sig att minst två tredjedelar 2/3 av hyresgästerna skriftligen anmäler sitt intresse av att omvandla hyresrätterna till bostadsrätter samt anmäler sig som medlemmar till föreningen bildas/förvärvas en bostadsrättsförening samt väljs en styrelse. När styrelsen är registrerad inlämnas en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten.

Det går även bra att minst tre personer som bor i den eller de aktuella fastigheterna startar en förening och sätter sig själva i styrelsen. Därefter går de runt bland hyresgästerna och får deras skriftliga intresseanmälan om att ombilda från hyresrätt till bostadsrätt. Om minst 2/3 av de boende skriver under på att de är intresserade samt anmäler sig som medlemmar i föreningen kan styrelsen omedelbart inlämna en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten.

Fastighetsägaren beslutar att sälja fastigheten

Under förutsättning att hyresgästerna har bildat/förvärvat en bostadsrättsförening och inlämnat en intresseanmälan måste fastighetsägaren ge föreningen möjlighet att förvärva fastigheten på samma villkor som om han tänker sälja till någon annan. Detta kallas för att föreningen har hembudsrätt, en rätt som varar i tre månader men som kan förlängas med ytterligare tre till totalt sex månader. Nedanstående tidsplan utnyttjar alla sex månaderna eller 180 dagar och är ett exempel på hur det kan gå till och som ger en ungefärlig bild av vilken tid som de olika momenten beräknas ta.

Dag 1	Fastighetsägaren inlämnar hembud och föreningen underrättas om detta inom några dagar.
Dag 10	Föreningens styrelse sammanträder och beslutar att kalla till föreningsstämma för att diskutera ett eventuellt köp. Styrelsen tar även in offerter från sakkunniga som skall bistå vid processen, t.ex. Aktiebolagstjänst.
Dag 25	Föreningsstämma hålls, som ger styrelsen fullmakt att sätta igång processen, samt komma med förslag till budget över vilka kostnader som måste betalas under förvärvsprocessen.
Dag 25-40	Styrelsen får in offerter från olika konsultföretag, utvärderar dessa och har personliga möten med ett eller två företag. Samtidigt upprättas förteckning över alla lägenheter med uppgifter om innehavare, yta m m.
Dag 40	Kallelse utgår till ny föreningsstämma där man presenterar en tidsplan, samt en budget med de kostnader föreningen måste betala under arbetets gång.
Dag 55	Föreningsstämma där man antar styrelsens förslag till budget och beslutar att gå vidare.
Dag 55-60	Styrelsen får respektive medlems/hyresgästs andel av av de budgeterade kostnaderna.
Dag 60	Avtal skrivs med Aktiebolagstjänst om bistånd under processen, bl a innebärande upprättande av ekonomisk plan.
Dag 65	Arbetet med upprättande av den ekonomiska planen påbörjas. Beställning görs av teknisk besiktning vilket är obligatoriskt. Eventuellt görs även en värdering av fastigheten med detta är inte obligatoriskt.
Dag 80	Teknisk besiktning och eventuell fastighetsvärdering och utförs.
Dag 95	Uppgifter från fastighetsvärdering och teknisk besiktning läggs in i den ekonomiska planen.
Dag 110	Ett första komplett förslag till ekonomisk plan presenteras för styrelsen. Planen godkänns efter mindre justeringar av styrelsen i allt förutom fördelningen av köpeskillingen mellan de olika hyresgästerna. (Man vet i detta läge ej exakt vilka hyresgäster som kommer att gå med.)
Dag 115	Kallelse till en tredje föreningsstämma, förslag till ekonomisk plan, förslag till upplåtelseavtal av bostadsrätt samt formulär för låneansökan och pantförskrivning distribueras till medlemmarna.
Dag 130	Föreningsstämma där de enskilda medlemmarna slutligen beslutar sig för om de skall omvandla sin lägenhet till bostadsrätt i samband med fastighetsköpet. när man vet vilka som har för avsikt att omvandla sina lägenheter kan den slutlig ekonomisk plan upprättas och godkänns under stämman. Formulär för låneansökan och pantförskrivning undertecknas av de aktuella lägenhetsinnehavarna.
Dag 135	Slutlig utformning av upplåtelseavtal överlämnas till aktuella medlemmar. Den ekonomiska planens tillförlitlighet intygas av två av Boverket utsedda intygsgivare. Planen sänds till Bolagsverket för registrering.
Dag 80-130	Täta kontakter mellan styrelsen och Aktiebolagstjänst för informationsutbyte och diskussion avseende uppläggning av den ekonomiska planen samt finansiering av köpet.
Dag 110-135	Aktiebolagstjänst förhandlar med olika bostadslåneinstitut om finansiering av köpet. Lån skall tas både av föreningen och de blivande enskilda bostadsrättshavarna
Dag 140	Samtliga upplåtelseavtal påskrivna. Ett slutligt beslutsunderlag överlämnas till utvalt bostadslåneinstitut tillsammans med formella låneansökningar från de enskilda lägenhetsinnehavarna.
Dag 140-155	Finansieringens uppläggning diskuteras med låneinstitutet p g a ekonomiska problem med enskilda lägenhetsinnehavare.
Dag 160	Låneinstitutet lämnar slutligt besked om finansieringen.
Dag 161	Bolagsverket har registrerat den ekonomiska planen. Styrelsen kallar till en fjärde föreningsstämma.
Dag 175	Föreningsstämma där man beslutar att förvärva fastigheten. Beslutet måste biträdas av mint två tredjedelar av hyresgästerna. Samtliga dessa behöver ej i samband med köpet omvandla sin hyresrätt till bostadsrätt. OBS! Även lokalhyregästerna måste räknas med.
Dag 176	Bostadsrättsföreningen antar hembudet att förvärva fastigheten.
Dag X	Köpare och säljare träffas på banken för det slutliga formella köpet av fastigheten. Köpebrev skrivs med fastighetsägaren, lånen lyfts i banken, köpeskillingen erläggs och lagfart söks. Samma dag som fastigheten förvärvas omvandlas alla aktuella hyreslägenheter till bostadsrätter enligt tidigare upprättade avtal. Inom sex månader från det att de första upplåtelserna gjordes kan övriga hyreslägenhetsinnehavare på relativt ekonomiskt fördelaktiga villkor omvandla lägenheterna till bostadsrätter. Efter sex månader gäller marknadsvillkor.